Schlagwortarchiv für: Anwalt

Superädifikat und Baurecht, Bauen ohne den Grund zu besitzen!!

/in , , , , , , , , , , ,

Superädifikat

Haben Sie eine spezielle Frage, fragen Sie unverbindlich an unter

office@steinhoff-immobilien.at

Baurecht und Superädifikat:

Langfristig denkende Institutionen – wie die Kirche, Gemeinden, Stiftungen,… wollen Ihre Grundstücke nicht verkaufen, aber auch einen Profit ziehen. Viele Kaufinteressenten können sich die Grundstückspreise nicht mehr leisten, bzw. haben überhaupt kein  Interesse daran die Immobilie zu besitzen. Hierfür gibt es in Österreich im Wesentlichen 2 Möglichkeiten:

Das Superädifikat:

Ein Superädifikat ist ein Gebäude, das mit der Absicht erbaut wurde nicht auf Dauer zu bestehen bzw. leicht wieder abzutragen ist. Typisch wären hier Lagerhallen, Fischerhütten, Schuppen, Schrebergärten…ein Superädifikat kann unbefristet oder befristet abgeschlossen werden. Im Grundbuch ist das Superädifikat nicht ersichtlich, erst wenn die Immobilie verkauft wird, bedarf es der Hinterlegung der Urkunde bei Gericht.

Schmankerl am Rande zum Thema nicht auf Dauer und leicht abzutragen, die alte WU ist ein Superädifikat auf Gründen der ÖBB.

Theoretisch kann es weiterverkauft werden, dass sollte im Bestandsvertrag geregelt werden. Seit das Baurecht im privaten Bereich anwendbar ist, verliert das Superädifikat mehr und mehr an Bedeutung.  Aufpassen sollte man genau beim Vertrag, wie die Rückstellung geregelt ist. Sobald der Benützungsvertrag ausläuft, kann der Nutzer – sofern nichts anderes vereinbart wurde – verpflichtet werden, das Gebäude auf eigene Kosten wieder zu entfernen.

Sie sehen alles etwas schwammig, wir sind ja in Österreich

Das Baurecht:

Das Baurecht ist eindeutiger, hier ist das Gebäude auf Dauer angelegt. Wohnhäuser, Supermärkte, Hotels, werden heute so errichtet. Gesetzlich ist eine Dauer von 10 bis 100 Jahren möglich, hierfür wird ein Baurechtsvertrag abgeschlossen. Da ein Baurecht im Grundbuch eingetragen wird ist es sofort ersichtlich und transparenter für jeden Interessenten. Es kann Wohnungseigentum begründet und einzelne Wohnungen verkauft werden (Baurechtswohnungseigentums). Dadurch erhält der Käufer einen Miteigentumsanteil an einem Gebäude, jedoch nicht an der Liegenschaft.

Hier finden Sie Informationen zum Grundbuch:

Das Grundbuch, was steht dort?

Im Baurechtsvertrag sollte festgelegt sein, wie hoch der Baurechtszins ist und was mit dem Gebäude nach Ablauf des Baurechts geschieht. Wird nichts vereinbart, so steht dem Bauberechtigten eine Ablöse zu, ein Viertel des Sachwertes.

Ich hoffe, Sie kennen sich jetzt ein wenig mehr aus.

Wenn Sie zu Immobilien Fragen haben:
zögern Sie nicht und melden Sie sich ganz einfach bei mir unter
+43 664 3848120 oder
office@steinhoff-immobilien.at

Als Spezialist für Liesing und Mödling kenne ich diese Bezirke wie meine
Westentasche. Sollten Sie dort Immobilien besitzen kann ich Ihnen bei der
Wertermittlung und beim Verkauf besonders hilfreich sein.

Herzlichst, Ihr
Christian Steinhoff

 

Was passiert mit gemeinsamen Immobilien im Falle der Scheidung?

/in , , , , , , , , , , ,

Immobilie in der Scheidung

Haben Sie eine spezielle Frage, fragen Sie unverbindlich an unter

office@steinhoff-immobilien.at

Scheidung und Ehewohnung

Was passiert mit gemeinsamen Immobilien im Falle der Scheidung?

In unserem letzten Blogbeitrag haben wir uns mit Immobilien bei Trennungen in Partnerschaften ohne Trauschein befasst, diesmal schauen wir uns die Situation bei Eheleuten an.

Partnerschaft und Immobilien, was passiert bei der Trennung?

Immobilie in der Scheidung

Hier hat die Ehewohnung eine Sonderrolle, doch was bedeutet der Begriff überhaupt? Die Ehewohnung ist einfach der Ort, wo ein Ehepaar lebt. Theoretisch kann das auch ein Wohnmobil sein, in den USA üblicher als in Österreich. Das Chalet in der Schweiz wird wohl bei einer Scheidung auch heiß begehrt sein, ist aber normalerweise nicht der Lebensmittelpunkt, sondern eher ein Feriendomizil.

Wenn eine Immobilie als Ehewohnung dient, hat sie einen klaren Sonderstatus, sprich, man kann den (Ex)-Partner nicht so einfach rauswerfen, egal wem die Wohnung gehört bzw. wer Hauptmieter ist.

Hier kommt das dringende Wohnbedürfnis ins Spiel:

Von einem dringenden Wohnbedürfnis geht der Gesetzgeber immer dann aus, wenn der Ehegatte/die Ehegattin, der/die nicht Eigentümer/in ist, keine adäquate Wohnmöglichkeit zur Verfügung hat. Von der Villa in Perchtoldsdorf oder Grinzing in die 2-Zimmer Wohnung am Gürtel wäre also keine Option, vor allem wenn versorgungspflichtige Kinder mit umziehen müssten. Hier geht es auch um das Wohl der Kinder und die Überlegung, ihnen in dieser schwierigen Zeit nicht auch noch einen Wechsel der Schule, des Kindergartens,… zumuten zu müssen.

Wenn es dann um die Vermögensaufteilung geht, hat die Ehewohnung auch einen Sonderstatus. Sie kann nämlich in die Aufteilung fallen, obwohl einer der Partner „sie in die Ehe mitgebracht hat“. Zum Beispiel um dem „schwächeren“ Partner eine Sicherung seiner Existenz zu ermöglichen, auch hier geht es oft um das Wohl der Kinder.

Andere Immobilien, die vor der Ehe im Eigentum eines Partners standen, aber nicht als Ehewohnung genutzt werden, sind davon ausgenommen, sie behält der Eigentümer. Bei in der Ehe erworbenen Immobilien gilt die Gütertrennung. Davon ausgenommen sind in der Regel Erbschaften und Schenkungen, die einer der Ehepartner erhält. Auch Firmenimmobilien können hier ausgenommen sein.

Es ist möglich, bei der Eheschließung einen Vertrag über die Ehewohnung, für den Fall einer Scheidung abzuschließen. Nicht sehr romantisch, aber sinnvoll. Ob das hält, ist nicht sicher, schaden kann es aber nicht.

Immer interessant, der Blick ins Grundbuch

Das Grundbuch, was steht dort?

und bei Wohnung in den Wohnungseigentumsvertrag

Nutzwertgutachten, Parifizierung , Wohnungseigentumsvertrag

 

Immobilie in der Scheidung

Ich hoffe, Sie kennen sich jetzt ein wenig mehr aus.

Wenn Sie zu Immobilien Fragen haben:
zögern Sie nicht und melden Sie sich ganz einfach bei mir unter
+43 664 3848120 oder
office@steinhoff-immobilien.at

Als Spezialist für Liesing und Mödling kenne ich diese Bezirke wie meine
Westentasche. Sollten Sie dort Immobilien besitzen kann ich Ihnen bei der
Wertermittlung und beim Verkauf besonders hilfreich sein.

Herzlichst, Ihr
Christian Steinhoff

 

Partnerschaft und Immobilien, was passiert bei der Trennung?

/in , , , , , , , ,

Partnerschaft und Immobilien, was passiert bei der Trennung?

Haben Sie eine spezielle Frage, fragen Sie unverbindlich an unter

office@steinhoff-immobilien.at

 

Verliebt, verlobt, und dann doch nicht verheiratet, heutzutage kein Thema mehr. Nur was passiert, wenn man gemeinsam eine Immobilie anschafft, oder einer der Partner in die Eigentumsimmobilie des anderen zieht?

Lebensgemeinschaften sind nicht mit der Genauigkeit einer Ehe geregelt, wenige spezifische Regelungen gibt es aber doch.

Zivilrechtliche Regelungen

Manchmal nehmen Menschen bei sehr langen Partnerschaften an, bestimmte eheähnliche Ansprüche zu haben. Dem ist nicht so, es gibt im Wesentlichen gewisse zivilrechtliche Regelungen.

Verhältnismäßig einfach ist es, wenn beide im Grundbuch stehen. Daraus ergeben sich die jeweiligen Anteile. Nach einer Trennung kann theoretisch einvernehmlich beschlossen werden, wer die Immobilie künftig besitzen soll, sprich, den Ex-Partner auszahlt. Naturgemäß ist das schwierig. Die Beteiligten müssen sich einigen und einer von beiden braucht natürlich auch das nötige Kleingeld. Ein Schätzgutachten wird hier ebenfalls unumgänglich sein.

Unser Blog über das Grundbuch

Das Grundbuch, was steht dort?

Partnerschaft und Immobilien, was passiert bei der Trennung?

Kann man sich nicht einigen, hilft nur noch eine Teilungsklage. Mitunter mühsam und teuer. Theoretisch kann man die Immobilie wirklich für beide teilen – so baulich möglich. Sonst bleibt nur noch eine Versteigerung. Den Anteilen entsprechend wird der Erlös anschließend geteilt.

Vergleiche dazu unseren Blog über das Nutzwertgutachten um die Anteile zu klären:

Nutzwertgutachten, Parifizierung , Wohnungseigentumsvertrag

Deutlich schwieriger wird es, wenn nur eine Person im Grundbuch steht, die andere aber die Sanierung, die Sauna, die Küche,…(mit)finanziert hat.

Gerichte sehen Lebensgefährten, die gemeinsam ein Haus bauen oder eine Wohnung sanieren mitunter als Gesellschaft, ähnlich einer Firma, an. Mit Glück bekommt derjenige, der nicht im Grundbuch steht, getätigte Aufwendungen zurück. Im Gegensatz zur Ehe, ist das Geld eben nicht das gemeinsame, weshalb es ganz wichtig ist, im Fall des Falles nachweisen zu können, wer was mit welchem Geld gezahlt hat. Für einen Gerichtsstreit kann eine gute Dokumentation nicht schaden, eventuell gar entscheidend sein. Für tägliche Aufwendungen gilt das nicht – die Frau, die immer das Essen eingekauft, während der Mann beim Hornbach Baumaterial besorgt hat, wird leider leer ausgehen.

Selten, aber sinnvoll wären Partnerschaftsverträge. Zugegebenermaßen nicht sehr romantisch, aber mit weniger bösen Überraschungen im worst case.

Für den Fall einer Scheidung:

Was passiert mit gemeinsamen Immobilien im Falle der Scheidung?

 

 

Ich hoffe, Sie kennen sich jetzt ein wenig mehr aus.

Wenn Sie zu Immobilien Fragen haben:
zögern Sie nicht und melden Sie sich ganz einfach bei mir unter
+43 664 3848120 oder
office@steinhoff-immobilien.at

Als Spezialist für Liesing und Mödling kenne ich diese Bezirke wie meine
Westentasche. Sollten Sie dort Immobilien besitzen kann ich Ihnen bei der
Wertermittlung und beim Verkauf besonders hilfreich sein.

Herzlichst, Ihr
Christian Steinhoff

 

Weitervermietung nach Ablauf der Vertragslaufzeit, worauf achten?

/in , , , , ,

Haben Sie eine spezielle Frage, fragen Sie unverbindlich an unter

office@steinhoff-immobilien.at

Viele Vermieter haben Angst Verträge mit Ihren Mietern zu verlängern, das Wort „Kettenmietvertrag“ geistert immer wieder durch den Raum. Viele Menschen haben Angst, ungewollt in ein unbefristetes Mietverhältnis zu kommen, was einen Verkauf sehr erschwert.
Da man nie wissen kann, was passiert, wollen sich viele Vermieter diese Option aber offen lassen, anbei eine Sätze zu der Thematik von unserem Partner, Rechtsanwalt Mag. Erhard Donhoffer:

Die Thematik der Kettenverträge stammt eigentlich aus dem Arbeitsrecht, wo Arbeitgeber durch die Aneinanderreihung von mehreren befristeten Verträgen die Anwendbarkeit von kündigungsrechtlichen Schutzvorschriften und (früher) der Abfertigung verhindern wollten. Diese Rechtsfigur hat sich der Oberste Gerichtshof in der Folge auch bei „Kettenmietverträgen“ zu Eigen gemacht. Früher war eine befristete Vermietung nur auf die Dauer von maximal 3 Jahren und insgesamt nicht mehr als 10 Jahre möglich, widrigenfalls ein unbefristetes Mietverhältnis vorlag. Die zugrunde liegenden Bestimmungen wurden (zuletzt mit der Wohnrechtsnovelle 2000) geändert und ist nun eine Befristung beliebig oft möglich, soweit die Mindestlaufzeit der (Einzel-) Verträge 3 Jahre nicht unterschreitet (so könnte ich eine Wohnung mit 10 3-Jahres-Verträge auch 30 Jahre lang vermieten, ohne dass ein unbefristetes Mietverhältnis entsteht).

Die ganze Judikatur zu Kettenverträgen (egal in welchem Rechtsbereich) dient lediglich dazu, Umgehungsgeschäfte zu verunmöglichen. Wollen beide Parteien in Wirklichkeit einen unbefristeten Mietvertrag abschließen, der Vermieter jedoch gewisse einschränkende Rechtsfolgen eines unbefristeten Mietvertrages vermeiden und wird alleine aus diesem Grund ein (immer wieder verlängerter) befristeter Mietvertrag abgeschlossen, liegt (in einer idealisierten (Juristen-) Welt) dennoch ein unbefristetes Mietverhältnis vor (weil alleine darauf der Parteiwille gerichtet war).

Kleiner Tipp zum Schluss: Eine Befristung ist nur dann eine wirksame Befristung, wenn der Endtermin unbedingt ist. Dem Mieter muss also bereits bei Abschluss des Vertrages klar sein, wann das Mietverhältnis endet.

Beachten Sie auch unseren Blog zum MRG

Das Mietrechtsgesetz (MRG) und seine Anwendungsbereiche

 

 

und zur Mietersuche allgemein

Mietersuche, nicht immer ganz einfach

 

 

 

Wenn Sie Fragen zu Immobilen haben:
zögern Sie nicht und melden Sie sich ganz einfach bei mir unter
+43 664 3848120 oder
office@steinhoff-immobilien.at

Als Spezialist für Liesing und Mödling kenne ich diese Bezirke wie meine
Westentasche. Sollten Sie dort Immobilien besitzen kann ich Ihnen bei der
Wertermittlung und beim Verkauf besonders hilfreich sein.

 

 

Vom Wohntraum zum Eigenheim!

/in , , , , , , ,

Haben Sie eine spezielle Frage, fragen Sie unverbindlich an unter

office@steinhoff-immobilien.at

Viele Menschen träumen von den eigenen 4 Wänden, Immobilienbesitz gibt in unsicheren Zeiten eine gewisse Sicherheit.

Was ist beim Immobilienkauf zu beachten?

Ob Ihnen ein Haus, eine Wohnung gefällt, für Ihre zwecke passt, die Lage für Sie die richtige ist, diese Fragen können nur Sie beantworten.

Ist die Traumimmobile dann gefunden, sind einige Dinge zu beachten. Zuerst sollte immer der Blick ins Grundbuch stehen, ein seriöser Makler wird Ihnen einen Auszug ohne Ihr Nachfragen zukommen lassen. Es wurden schon Objekte angeboten ohne dass klar war, wer eigentlich der Eigentümer ist.

Hier eine kleine Orientierungshilfe:

Das Grundbuch, was steht dort?

Ist es eine Wohnung, ein Reihen bzw. Doppelhaus haben Sie es vermutlich mit „parifiziertem“ Wohnungseigentum zu tun, der Wohnungseigentumsvertrag ist in jedem Fall anzusehen.

Nutzwertgutachten, Parifizierung , Wohnungseigentumsvertrag

Und gleich passend dazu, unser Blog zur WEG-Novelle 2022

Die Novelle zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG), was bedeutet sie für Eigentümer und Verwalter?

Marktrecherche werden Sie vermutlich betrieben haben, niemand will beim Immobilienkauf zu viel zahlen. Beim Kauf über Steinhoff-Immobilien stellen wir gerne Kaufverträge aus der Umgebung zur Verfügung, dann können Sie das ganz bequem prüfen. Bei Mehrfamilienhäusern sollte man auch die letzten Protokolle und Vorausschau der Hausverwaltung organisieren, wenn gröbere Arbeiten anstehen, die nicht durch die Rücklage gedeckt sind, mindert das natürlich den Wert. Das gilt auch für hohe Betriebskosten.

Mit Professionisten das Objekt zu besichtigen ist niemals ein Fehler, wir ermuntern die Interessenten sogar dazu! Es zahlt sich aus. Auch der Energieausweis verrät oft viel über Ihr neues zu Hause, zum Beispiel die Bauart und die zu erwartenden Heizkosten, auch hierzu habe ich ein paar Punkte aufgeschrieben:

Energieausweis und Elektrobefund

Wenn Sie sich für ein Grundstück und selber Bauen entscheiden, könnte das für Sie interessant sein.

Die Bauordnung, ein grober Überblick

Wenn Sie eine Wohnung zum Vermieten kaufen wollen, dann sollten Sie sich genau über die Vermietbarkeit und über die Mietzinsbildung bei dem Objekt informieren, auch hierzu haben wir eine kleine Orientierungshilfe erstellt.

Das Mietrechtsgesetz (MRG) und seine Anwendungsbereiche

Ist alles geklärt, muss ein Vertrag erstellt werden. In der Regel beauftragt den Vertragserrichter, egal ob Anwalt oder Notar, der Käufer. Er trägt auch die Kosten. Üblich sind 1,5% des Kaufpreises plus Barauslagen und Ust., hier kann man aber oft verhandeln. Wir haben einen Partner, www.donhoffer.at, den wir gerne weiterempfehlen.

Die anderen Kaufnebenkosten betragen:

3,5 % Grunderwerbssteuer,

1,1% Eintragung ins Grundbuch,

3% plus Ust. Vermittlungshonorar,

Die Kosten Ihrer Bank müssen Sie direkt dort erfragen.

Im Wesentlich muss ein Kaufvertrag lediglich wenige Punkte enthalten: die Vertragsparteien, den Kaufgegenstand (die Wohnung oder die Liegenschaft), den Kaufpreis und eine sogenannte „Aufsandungserklärung“ – die Erklärung der verkaufenden Partei, dass das Eigentumsrecht der kaufenden Partei im Grundbuch eingetragen werden darf.

Daneben gibt es noch etliche Regelungen, die entweder sinnvoll sind (z.B. wann bekommt der Verkäufer sein Geld, die Bestellung des Rechtsanwalts zum Treuhänder etc.) oder ratsam sind. Über ein Treuhandkonto haftet der Vertragserrichter für das Geld und beide Seiten sind abgesichert.

Beim Kauf von Wohnungseigentumsobjekten, sollte der Vertragserrichter auch über den Inhalt des Wohnungseigentumsvertrags und etwaiger Zusatzvereinbarungen aufklären. Auch in diesen Verträgen können sich mehr oder weniger erfreuliche Überraschungen verbergen.

Wenn Sie Fragen zur Immobilenkauf haben:
zögern Sie nicht und melden Sie sich ganz einfach bei mir unter
+43 664 3848120 oder
office@steinhoff-immobilien.at

Als Spezialist für Liesing und Mödling kenne ich diese Bezirke wie meine
Westentasche. Sollten Sie dort Immobilien besitzen kann ich Ihnen bei der
Wertermittlung und beim Verkauf besonders hilfreich sein.

Herzlichst, Ihr
Christian Steinhoff