Im Grundbuch ist ein uraltes Pfandrecht, was tun?

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Im Grundbuch ist ein uraltes Pfandrecht, was tun?

Über die Google Fragefunktion wurde ich gefragt, wie man vorgeht wenn im Grundbuch ein altes Pfandrecht zu Gunsten einer bereits verstorbenen Person ist, über die man nichts in Erfahrung bringen kann.

Ich bin bei einem ähnlichen Fall so vorgegangen.

Über das BG Mödling – die Liegenschaft ist in Breitenfurt – , habe ich die entsprechenden Verträge gesucht, eine Pfandurkunde gab es zwar nicht – aber einen Kaufvertrag, Übergabeverträge und Ähnliches. Auch eine Spur zu einem Sohn in Deutschland, leider waren das alles Sackgassen.

Ein sehr freundlicher Rechtspfleger des BG Mödling hat herausgefunden, wo die Dame verstorben ist. Fünfhaus, ich bin zu diesem BG gefahren. Dort wurde mir dann auch geholfen und nach einigen Tagen wusste ich, dass die Verlassenschaft ohne Erben und mit Schulden geendet hat. Damit habe ich mir das Erben suchen erspart, und das Gericht hat einen Gerichtskommissär (einen Notar) beauftragt die Verlassenschaft quasi nochmal abzuwickeln und so habe ich dann die Lastenfreistellung bekommen…. war ein bisserl mühsam und es gibt da wohl auch kein Patentrezept.

Wenn es potentielle Erben gibt, muss man die suchen. Das kann schwierig werden.

Im Grundbuch ist ein uraltes Pfandrecht was tun?

Der Link zu meinem Blog über das Grundbuch kann vielleicht helfen.

Das Grundbuch, was steht dort?

War nicht ganz einfach, mit ein wenig Detektivarbeit aber zu lösen!

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Westentasche. Sollten Sie dort Immobilien besitzen kann ich Ihnen bei der
Wertermittlung und beim Verkauf besonders hilfreich sein.

Herzlichst, Ihr
Christian Steinhoff

 

Die Bauordnung, ein grober Überblick

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Bauordnung

Eine Bau-/Raumordnung gab es in irgendeiner Form seit es Menschen gibt. Es ist anzunehmen, dass auch die Höhlenmenschen gewisse Regeln hatte, z.B.: kein Lagerfeuer in der Höhle, da es brennen könnte.

Heute ist die Sache etwas komplizierter, weshalb wir uns das mal ansehen sollten.

Die Bauordnung ist Ländersache in Österreich und regelt im Wesentlichen in welcher Höhe, Ausmaß, Aussehen, technische Anforderungen (in Tirol ist mit einer anderen Schneelast zu rechnen als in Wien),… ein Grundstück verbaut werden darf. Die einzelnen Gemeinden können eigene Regeln erlassen, oder die Bauordnung des Bundeslandes übernehmen.

Oberste Baubehörde ist der Bürgermeister, in größeren Städten der Magistrat.

Die wesentlichen Informationen bekommt man über den Bebauungsplan, dort ist die Bauklasse, Baudichte (wie viel % dürfen verbaut werden), die Abstände zum Nachbarn, die Art der Bebauung (offen, gekuppelt,…) ersichtlich. Oft gibt es aber sogenannte besondere Bestimmungen (BB), die sollte man sich auf jeden Fall gut ansehen.

Die Mindestbauplatzgröße liegt oft, aber nicht immer, bei 600m², auch sollte man beachten wieviele Wohneinheiten pro Grundstück erlaubt sind und im Fall des Falles eine Teilung überlegen.

Auf diesem Ausschnitt der Stadt Wien sieht man z.B.: Bauklasse Wien I, offene oder gekuppelte bauweise, 6,5m Traufenhöhe und besondere Bestimmungen, die kann man in Wien auf Wien.gv.at sehr bequem online einsehen.

In den anderen Bundesländern empfiehlt sich, auf der jeweiligen Gemeinde anzurufen oder ein Mail zu schicken, meist bekommt man sehr schnell eine Antwort. Der erste Schritt sollte aber, wie immer, der Blick ins Grundbuch sein, Informationen darüber finden Sie hier.

Das Grundbuch, was steht dort?

 

Ich hoffe, Sie kennen sich jetzt ein wenig mehr aus, einzelne Punkte und deren Auswirkungen werden wir hier künftig noch genauer erläutern.

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Mietersuche, nicht immer ganz einfach

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Mietersuche

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Mietersuche, nicht immer ganz einfach

Die neue WEG-Novelle wird in vielen Gebäuden Änderungen nach sich ziehen, die auch für Vermieter interessant sind, anbei unser Blog:

Die Novelle zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG), was bedeutet sie für Eigentümer und Verwalter?

Wohnungen als Anlage werden in unsicheren Zeiten für viele Menschen interessant, 30% Eigenmittel, der Rest auf Kredit, der über die Miete gezahlt wird. Bei den zu erwartenden Preissteigerungen im Immobilienbereich im Großraum Wien eine vernünftige Entscheidung.

Hier muss man jedoch auf die sogenannte „Mietzinsbildung“ aufpassen, die Miethöhe ist bei vielen Wohnungen gesetzlich geregelt, Hier ist einiges zu beachten. Unseren Blogeintrag
zum Mietrechtsgesetz finden Sie hier. Eine Altbauwohnung in den inneren Bezirken hat gesetzlich eine geringere Miethöhe, als eine Neubauwohnung z. B.: in Liesing.

Das Mietrechtsgesetz (MRG) und seine Anwendungsbereiche

Leider gibt es das Phänomen der Mietnomaden, wenn man auf einen hereinfällt  ist das sehr unangenehm. Eine Klage ist mit Kosten verbunden, ein Urteil bekommt man oft erst nach vielen Monaten und der dann erwirkte Exekutionstitel ist in den meisten Fällen auch wertlos, da uneinbringlich. Auch gibt es Menschen, die dieses „Spiel“ schon länger und bei verschiedenen Vermietern spielen. Bei einer Räumung hat mir der Gerichtsvollzieher sogar erklärt „den Herren kenne ich schon von einigen Terminen“….

Also Vorsicht bei der Mietersuche. Ganz wichtig ist der Blick auf den Meldezettel, hier sieht man die letzten beiden Adressen und wie lange der Mieter dort gemeldet war. Die Gehaltszettel sind leider immer öfter gefälscht, ein Anruf beim Arbeitgeber Datenschutzrechtlich problematisch. Im Zweifelsfall sollte man das schriftliche OK für einen Anruf bei der Hausverwaltung der letzten Wohnung bzw. beim Arbeitgeber einholen.

Auch ärgerlich sind falsche Angaben am Telefon, oder „Interessenten“, die trotz Bestätigung nicht zum Termin kommen.

Ihr Makler erledigt das gerne für Sie,

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Erbschaft und Immobilien

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Erbschaft und Immobilien

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Immobilien erben

Immobilien und Erbschaft

Todesfälle in der Familie sind schwere Situationen und eine massive Belastung
für die Hinterbliebenen. Wenn dann noch hohe Vermögenswerte, wie
Immobilien, im Spiel sind, sollten Entscheidungen gut durchdacht und nur mit
Hilfe professioneller Beratung getroffen werden. Es wäre wohl nicht im Sinne
des Verstorbenen, wenn die Immobilie verschenkt wird. Genauso schade wäre es,
wenn die Erben oder die Erbengemeinschaft mit der Abwicklung überfordert
sind.

Immobilienerbschaft und Grundbuch

Als erstes ist ein Blick ins Grundbuch ratsam. In der Regel kann Ihnen dazu Ihr
Notar detaillierte Auskünfte geben. Kann und will einer der Erben das Objekt
zum Eigennutz haben, dann ist die Sache klar und einfach geregelt: das Objekt
wird geschätzt und die anderen Erben ausgezahlt. Derzeit sind in Österreich in
diesem Fall keine Steuern vorgesehen.                                                                                                                                                                                                                                                                                          Die Schätzung sollte ein Sachverständiger übernehmen, weil es unter den Erben zu Streitigkeiten oder
Meinungsverschiedenheiten kommen kann. Die Kosten einer Schätzung belaufen
sich im Schnitt bei ca. € 2.000,- und sind im Falle des Falles jeden Cent wert.

Informationen über das Grundbuch habe ich hier für Sie zusammengefasst.

Das Grundbuch, was steht dort?

Erbe verkaufen oder vermieten

Ob man eine geerbte Immobilie verkaufen oder lieber behalten und vermieten
soll ist nicht nur eine emotionale Frage. Die Antwort hängt auch davon ab, was
die Erben künftig mit dem Objekt vorhaben. Ist eine Wohnung oder ein Haus
vielleicht in einigen Jahren für ein Familienmitglied interessant, dann bietet sich
eine befristete Vermietung an. Hier ist einiges zu beachten. Unseren Blogeintrag
zum Mietrechtsgesetz finden Sie hier.

Das Mietrechtsgesetz (MRG) und seine Anwendungsbereiche

Bitte nehmen Sie sich die Zeit auch den Blogartikel zum Energieausweis und Elektrobefund

Energieausweis und Elektrobefund

zu lesen. Diese können bei der Entscheidungsfindung helfen.

Mietzinsbildung, Altlasten, Sanierung

Auch die Mietzinsbildung ist oft nicht ganz klar und logisch. Wichtig ist eine
Überprüfung beim Ministerium, inwieweit alte Darlehen Auswirkungen auf die
Mietzinsbildung haben. Solche Aufgaben übernehmen auch wir gerne für Sie. Oft
ist überdies eine Sanierung des Objekts notwendig. Welche Schritte in diesem
Falle zu gehen sind, kann Ihnen ein Immobilienmakler erklären. Wir
Steinhoff Immobilien koordinieren z. B. auch die Maßnahmen mit Handwerkern, kümmern und um den
Energieausweis, den Mietvertrag und dann die Übergabe samt Ummeldungen.

Erbschaft verkaufen

Sollte die Entscheidung zum Verkauf gefällt werden ist ebenfalls eine objektive
Bewertung wichtig. Gerade bei Verlassenschaften sind viele Emotionen im Spiel,
die bei der Preisbestimmung zu falschen Schlüssen führen können. Ein Profi hilft
dabei, einen marktkonformen Verkaufspreis zu finden. Meist muss eine geerbte
Immobilie auch geräumt werden. Hier finden sich viele Erinnerungen, die den
Erben diese schmerzvolle Maßnahme erschweren. Für ein zügiges Erledigen
empfehlen wir sich aufzuteilen, was Ihnen wichtig und wert ist. Den Rest können
wir für Sie Räumen lassen.

Natürlich sind dann noch einige rechtliche Dinge zu klären, wie etwa die
Immobilienertragssteuer. Dazu finden Sie diesen Beitrag

Immobilienertragssteuer, was ist das?

Wir beraten Sie zu diesen Themen sehr gerne.

Wir haben auch einen ausführlichen Ratgeber zum Download für Sie:

steinhoff-immobilien.immowissen.org/immobilie-geerbt

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melden Sie sich ganz einfach bei mir unter +43 664 3848120 oder
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Immobilienerwerb durch Ausländer in Österreich, das Ausländergrunderwerbsgesetz

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Ausländergrunderwerb

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Ausländergrunderwerbsgesetz

Personen, die keine EU-Bürger oder solchen gleichgestellt sind, können nicht
einfach drauf los eine Liegenschaft in Österreich kaufen. Sie müssen vorher
einen Antrag stellen. Bei diesem Zulassungsverfahren wird geprüft, ob der Kauf
gegen die Interessen der Republik Österreich verstößt. Bei Wohnliegenschaften
ist das meist ein Formalakt, bei Firmenliegenschaften oder gar Liegenschaften,
die im strategischen Interesse der Republik sind, sieht die Sache manchmal
anders aus.

Grundverkehrsbehördliche Genehmigung

Bei normalen Wohnobjekten ist die grundverkehrsbehördliche Genehmigung
Bundesländersache. Es gibt also 9 unterschiedliche Grunderwerbsgesetze, die
sich, außer in Wien, in zwei Teile Gliedern:
1. Ausländergrundverkehr
2. Grundverkehr mit land- und/oder forstwirtschaftlichen Grundstücken
(grüner Grundverkehr)

In Wien gibt es keinen grünen Grundverkehr, sondern nur den
Ausländergrundverkehr. In Bezug auf Ausländergrunderwerb sehen die
Grundverkehrsgesetze im Grunde dieselben Voraussetzungen für eine positive
Bewilligung vor:

1. Es besteht volkswirtschaftliches Interesse.
2. Es besteht soziales Interesse.
3. Es darf öffentlichen Interessen nicht zuwiderlaufen (Staatssicherheit,
Militär, sicherheitspolizeiliche Interessen etc.).

Ausländergrunderwerb in Wien

In Wien ist die MA 35 für die Genehmigungen zuständig. Ein Antrag wird
normalerweise bewilligt, wenn der Nicht-EU-Bürger schon lange in Österreich
lebt und seinen Lebensmittelpunkt sowie seine Familie hier hat (seine Kinder
gehen hier in die Schule gehen etc.). Das wird also soziales Interesse bezeichnet.
Will ein Ausländer in Österreich einen Betrieb gründen oder hier in gehobener
Position arbeiten, besteht ein volkswirtschaftliches Interesse.

Ausnahmen
Wir wären nicht in Österreich, machten manche Bundesländer beim
Ausländergrunderwerbsgesetz keine Ausnahmen. So werden etwa in
Niederösterreich Türken mit EU-Bürgern gleichstellt (§ 1 NÖ
Grundverkehrsverordnung). Dort braucht also ein türkischer Staatsbürger keine
Genehmigung – in Wien schon. Natürlich ist das nicht die einzige Ausnahme.

Um sich im Paragrafendschungel einen Überblick zu schaffen ist profunde
Beratung nötig. Gerne stehe ich Ihnen für Aufklärung zur Verfügung.
Haben Sie weitere Fragen zum Ausländergrunderwerbsgesetz? Zögern Sie nicht,
sondern melden Sie sich ganz einfach bei mir unter +43 664 3848120 oder
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Das Mietrechtsgesetz (MRG) und seine Anwendungsbereiche

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Welcher Anwendungsbereich gilt für mich?
Um zu wissen, welche Regelungen für Sie als Vermieter gelten, müssen wir zuerst klarstellen, welche Wohnungen unter das Mietrechtsgesetz fallen und welcher Anwendungsbereich gilt. Dann können Sie sich die Frage stellen, ob sich die Vermietung unter Einhaltung der gesetzlichen Rahmenbedingungen überhaupt lohnt.

Mietrechtsgesetz Aufgabe
Das Mietrechtsgesetz regelt im Wesentlichen das Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern. Deshalb kommt fast jeder in Österreich lebende Mensch im Laufe seines Lebens damit in Berührung. Es soll die Mieter schützen und nachteilige, ihm widersprechende, Regelungen in Mietverträgen unwirksam machen. Es stellt jedoch auch die Pflichten der Mieter dar und auf welche Rechte Vermieter bestehen können.

Mietrechtsgesetz Geltungsbereiche
Prinzipiell gilt das Mietrechtsgesetz für alle Mietobjekte (privat oder gewerblich), die in Immobilien mit mehr als zwei zu vermietenden Einheiten untergebracht sind. Für Einfamilien- und  Doppelhäuser gilt es nicht, hier gibt es aber Ausnahmen (die sogenannte Nichtanwendung, s. u.).

Mietrechtsgesetz Anwendung
Die Anwendbarkeit ist in drei Gruppen geteilt. Wir unterscheiden zwischen:
1. Vollanwendung
2. Teilanwendung
3. und Nichtanwendung

Mietrechtsgesetz Vollanwendungsbereich
Dieser gilt bei:
• Wohnungen in Liegenschaften, die vor dem 30. Juni 1953 baubewilligt und ohne Förderungen durch die öffentliche Hand errichtet wurden.

• Eigentumswohnungen, die vor dem 8. Mai 1945 baubewilligt wurden.

• Wohnungen in geförderten Mietwohnungshäusern mit mehr als zwei Mietgegenständen. Das gilt auch für geförderte Sanierungen.

Wir wären nicht in Österreich, gäbe es hier nicht schon die ersten Ausnahmen:

• Wenn das Förderdarlehen nach einem Rückzahlungsbegünstigungsgesetz (1971 oder 1987) vorzeitig zurückgezahlt wurde. In diesem Fall entfällt die im Mietrechtsgesetz geregelte Mietzinsbindung und der Vermieter kann einen angemessenen oder, unter Umständen sogar, freien Hauptmietzins verlangen. Ob es begünstigte Rückzahlungen gab, erfahren Mieter beim Wirtschaftsministerium.

• Dasselbe gilt auch für im 2. Weltkrieg zerstörte Gebäude, die entweder mit der alten Baubewilligung komplett neu errichtet, oder teilweise wiederaufgebaut wurden. Sofern das gefördert wurde und die Förderung „begünstigt“ zurückgezahlt wurde.

Eine Hilfe kann hier ein Blick ins Grundbuch sein, sicherer ist aber eine Abfrage bei der entsprechenden Behörde, wir machen das gerne für Sie

Das Grundbuch, was steht dort?

• Auch Wohnungen in Gebäuden mit Denkmalschutz fallen in diese Kategorie des „angemessenen“ Mietzins.

• Bei Wohnungen über 130m² gilt der Richtwert auch nicht, außer die Wohnung ist längere Zeit leer gestanden.

Im Vollanwendungsbereich genießen Mieter erweiterten Kündigungsschutz und bei der Mietzinsbildung kommt der Richtwert zu Tragen. Dieser ist in jedem Bundesland unterschiedlich (z. B. in Wien aktuell 5,45/m² Nettomiete, aber auch hier gibt es Zu- und Abschläge je nach Beschaffenheit der Wohnung, Lage etc.). Zu beachten ist auch, dass es im Falle einer Befristung nochmal 25% Abzug gibt. Je nach Vertrag kommen verschiedene Fristen zum Einsatz, in denen Mieter die Miete überprüfen lassen und einklagen dürfen.

Mietrechtsgesetz Teilanwendungsbereich
Hier ist das Mietrechtsgesetz eingeschränkt anwendbar. Im Prinzip ist der Hauptunterschied die frei verhandelbare Mietzinsbildung, womit auch eine Befristung keinen Unterschied macht.

Der Nichtanwendungsbereich gilt:

• Wenn durch einen Dachgeschossausbau eine dritte Wohnung dazugekommen ist, zählt diese nicht zu den mehr als zwei Einheiten.
• Bei von Arbeitgebern gestellten Dienst- oder Werkswohnungen.
• Zweitwohnungen
• Bei Mietverhältnissen, die auf ein halbes Jahr oder kürzer befristet sind.
• Bei Ferienwohnungen
• Bei Wohnungen, die von einer karitativen oder humanitären Organisation vermietet werden.
• Bei Heimen, beispielsweise für Senioren, Schüler oder Studenten.

Mietrechtsgesetz Nichtanwendung
Sind in Immobilien weniger als drei zu vermietende Einheiten untergebracht so gilt die Nichtanwendung des Mietrechtsgesetzes. Also für Einfamilien- und Doppelhäuser.

Ich hoffe, Sie können Ihre Immobilie nun der entsprechenden Anwendbarkeit zuordnen. Wie Sie gelesen haben, hält das österreichische Mietrechtsgesetz unzählige Ausnahmen und zahlreiche Sonderregelungen für uns parat. Einzelne Vorschriften und deren Umsetzung werden wir hier künftig noch genauer erläutern.

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Mietersuche, nicht immer ganz einfach

 

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Energieausweis und Elektrobefund

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2008 wurde es beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie in Österreich zur Pflicht einen Energieausweis vorzuweisen. Um den Energieausweis zu erstellen berechnet ein Ziviltechniker den ungefähren Heizwärmebedarf eines Gebäudes. So kann er dem zukünftigen Nutzer einen kleinen Überblick geben, wie es um die Isolierung des Gebäudes bestellt ist. Dies wiederum kann auf die Heizkosten schließen lassen.

Unser Blog zum Thema Immobilienverkauf:

Immobilienverkauf, worauf muss ich achten?

Energieausweis erstellen
In den meisten Fällen findet heutzutage keine Begehung durch den Sachverständigen statt. Daher ist der Energieausweis wirklich nur als Anhaltspunkt zu sehen. Viel aussagekräftiger wäre es, sich die Energierechnung des Vormieters anzusehen, sofern diese verfügbar ist. Sollte dieser nicht in einer Sauna gelebt haben, sind die Kosten wohl auch auf Sie übertragbar.

Energieausweis Erklärung
Im Energieausweis werden mehrere Parameter bestimmt, der bekannteste ist der Heizwärmebedarf, der HWB. Dieser beschreibt die Wärmemenge, die man einem Raum zuführen muss, um eine gewünschte Solltemperatur zu erreichen. Die Einheit dafür wird in kWh/m²a angegeben, also in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr.

Energieklassen
In Energieausweisen findet man auch sogenannte Energieklassen, wie man sie vielleicht schon bei Elektrogeräten gesehen hat. Die Energieklassen reichen von A (also hervorragend und fast nicht erreichbar) bis F (meist komplett unsanierte Altbauten mit alten Fenstern). Alles von B bis D kann man getrost als normal bezeichnen.

Energieverbrauch berechnen
Sie können den ungefähren Energieverbrauch auch selbst berechnen. Multiplizieren Sie dafür die Wohnnutzfläche mit 1,25, um die Bruttogrundfläche (Wohnfläche inkl. Innen- und Außenmauern) zu erhalten. Diese Zahl wiederum wird mit dem angegebenen HWB-Wert multipliziert und ergibt so den Heizwärmebedarf in kWh/a, also Kilowattstunden pro Jahr.

Sollten Sie Ihre Immobilie vermieten, dann brauchen Sie in Österreich auch einen Elektrobefund!

Seit 2010 muss bei jeder Neuvermietung und bei Mietwohnungen prinzipiell alle 5 Jahre eine Überprüfung der elektrischen Anlage durchgeführt werden, ein verpflichtender Elektrobefund. Dieser soll einerseits Stromausfälle verhindern und natürlich auch das Risiko eines Stromunfalls senken. Nicht selten wurde eine Steckdose selber verlegt und nicht geerdet, oder eine Leitung mit beschädigter Isolierung eingesetzt.

Elektrobefund einholen
Ein konzessionierter Elektrikerbetrieb überprüft im Zuge des Elektrobefunds die Funktion und Wirksamkeit der Sicherungen, die Leitungen und Kabelanlage, sowie die elektrischen Betriebsmittel. Die hier anzuwendende Norm ist die ÖVENORM E 8101.

Unser Blog zum Mietrechtsgesetz (MRG)

Das Mietrechtsgesetz (MRG) und seine Anwendungsbereiche

Elektrobefund Kosten
Die Durchführung kostet im Regelfall mehrere hundert Euro und ist oft von der Größe des Objekts abhängig. Auch wenn in Eigentumswohnungen oder Eigentumshäusern gesetzlich keine Prüfung vorgeschrieben ist, sollten Sie alle 5 bis 10 Jahre einen Elektriker kommen lassen, der diesen Routinevorgang vornimmt. So lassen sich unnötige Unfälle vermeiden und Sie befinden sich auf der sicheren Seite.

Worauf Sie beim Vermieten achten sollten

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