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Weitervermietung nach Ablauf der Vertragslaufzeit, worauf achten?

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Viele Vermieter haben Angst Verträge mit Ihren Mietern zu verlängern, das Wort „Kettenmietvertrag“ geistert immer wieder durch den Raum. Viele Menschen haben Angst, ungewollt in ein unbefristetes Mietverhältnis zu kommen, was einen Verkauf sehr erschwert.
Da man nie wissen kann, was passiert, wollen sich viele Vermieter diese Option aber offen lassen, anbei eine Sätze zu der Thematik von unserem Partner, Rechtsanwalt Mag. Erhard Donhoffer:

Die Thematik der Kettenverträge stammt eigentlich aus dem Arbeitsrecht, wo Arbeitgeber durch die Aneinanderreihung von mehreren befristeten Verträgen die Anwendbarkeit von kündigungsrechtlichen Schutzvorschriften und (früher) der Abfertigung verhindern wollten. Diese Rechtsfigur hat sich der Oberste Gerichtshof in der Folge auch bei „Kettenmietverträgen“ zu Eigen gemacht. Früher war eine befristete Vermietung nur auf die Dauer von maximal 3 Jahren und insgesamt nicht mehr als 10 Jahre möglich, widrigenfalls ein unbefristetes Mietverhältnis vorlag. Die zugrunde liegenden Bestimmungen wurden (zuletzt mit der Wohnrechtsnovelle 2000) geändert und ist nun eine Befristung beliebig oft möglich, soweit die Mindestlaufzeit der (Einzel-) Verträge 3 Jahre nicht unterschreitet (so könnte ich eine Wohnung mit 10 3-Jahres-Verträge auch 30 Jahre lang vermieten, ohne dass ein unbefristetes Mietverhältnis entsteht).

Die ganze Judikatur zu Kettenverträgen (egal in welchem Rechtsbereich) dient lediglich dazu, Umgehungsgeschäfte zu verunmöglichen. Wollen beide Parteien in Wirklichkeit einen unbefristeten Mietvertrag abschließen, der Vermieter jedoch gewisse einschränkende Rechtsfolgen eines unbefristeten Mietvertrages vermeiden und wird alleine aus diesem Grund ein (immer wieder verlängerter) befristeter Mietvertrag abgeschlossen, liegt (in einer idealisierten (Juristen-) Welt) dennoch ein unbefristetes Mietverhältnis vor (weil alleine darauf der Parteiwille gerichtet war).

Kleiner Tipp zum Schluss: Eine Befristung ist nur dann eine wirksame Befristung, wenn der Endtermin unbedingt ist. Dem Mieter muss also bereits bei Abschluss des Vertrages klar sein, wann das Mietverhältnis endet.

Beachten Sie auch unseren Blog zum MRG

Das Mietrechtsgesetz (MRG) und seine Anwendungsbereiche

 

 

und zur Mietersuche allgemein

Mietersuche, nicht immer ganz einfach

 

 

 

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Das Grundbuch, was steht dort?

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Grundbuch, was steht dort?

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Das Grundbuch zeigt auf den ersten Blick die wichtigsten Dinge, auf die man bei einer Immobilie achten sollte. Adresse, Größe, Verbindlichkeiten, eventuelle Pflichten die mit der Immobilie verbunden sind, Widmung, Eigentümer… Ein guter Immobilienmakler erklärt Ihnen sämtliche Punkte, ein bisschen Vorwissen kann aber nicht schaden.

Das Grundbuch ist öffentlich und kann von Jedermann/Frau in ganz Österreich auf jedem Bezirksgericht eingesehen werden, Profis – wie z.B. Steinhoff-Immobilen – haben einen direkten Zugang. Aber auch Sie können z.B. zum BG Mödling gehen und einen Grundbuchsauszug für eine Immobilie z.B. in Liesing ausheben. Dafür ist bei Gericht eine Gebühr in der Höhe von € 15.- fällig. Das Grundbuch wird von der österreichischen Justiz geführt, sämtliche Gebühren gehen an diese.

Das Grundbuch von oben nach unten:

Ganz oben steht die Adresse, Katastralgemeinde, Einlagezahl sowie das zuständige Bezirksgericht.

Also zum Beispiel:

KATASTRALGEMEINDE 01807 Rodaun   EINLAGEZAHL 796 BEZIRKSGERICHT Liesing

Diese Liegenschaft befindet sich im Gerichtsbezirk Liesing und in der Katastralgemeinde Rodaun und hat dort die Einlagezahl (=im Prinzip die Ordnungszahl) 796 und ist somit eindeutig zugeordnet.

Weiters ist dort vermerkt, ob es sich um Wohnungseigentum handelt oder nicht. Dazu planen wir einen Beitrag in den nächsten Wochen.

Das A1-Blatt (Gutbestandsblatt):

Eine Liegenschaft kann aus mehreren Grundstücken bestehen; Ist dies der Fall sind sämtliche zur Liegenschaft gehörigen Grundstücke hier mit Nummer und ungefährem Flächenausmaß eingetragen. Auch steht hier die Widmung des Grundstück (Achtung, oft nicht aktuell!).

Das A2-Blatt:

In dem spezielle Hinweise für bestimmte Grundstücke oder die gesamte Liegenschaft gegeben werden: z.B. die Berechtigung für den jeweiligen Grundeigentümer über ein anderes – nicht in seinem Eigentum stehendes – Grundstück zu gehen oder fahren.

Das B-Blatt:

Hier sind sämtliche Eigentümer der Liegenschaft vermerkt. Baechten Sie meinen Beitrag über das Nutzwertgutachten und die Parafizierung. Dort finden Sie dann mehr dazu.

Bitte beachten Sie hier auch diesen Blogbeitrag

Nutzwertgutachten, Parafizierung, Wohnungseigentumsvertrag

Das C-Blatt (Lastenblatt):

Hier stehen sämtliche Eintragungen, die den Eigentümer belasten. Das Zufahrtsrecht des Nachbarn bei einem Fahnengrundstück, die Wasserleitung der Stadt Wien, die Hochspannungsleitung der Wien-Energie…, aber auch das Pfandrecht der Bank oder der private Kredit eines Freundes sind hier eingetragen. Natürlich können hier auch andere Dinge vermerkt sein.

Plombe:

Spannend wird es, wenn man im Grundbuch auf eine so genannte Plombe trifft. Scheint das Wort Plombe auf, ist das so etwas wie ein Rufzeichen. Achtung, hier passiert etwas! Das sollte man dann schnell klären.

Natürlich gibt es auch „außerbücherliche“ Rechte, z.B.: ersessene, gerne kläre ich das zusammen mit Ihnen im konkreten Fall.

Ich hoffe, Sie kennen sich jetzt ein wenig mehr aus, Einzelne Punkte und deren Auswirkungen werden wir hier künftig noch genauer erläutern.

Vielleicht auch interessant für Sie, unser Blog zum Nutzwertgutachten, WE-Vertrag und Parifizierung:

Nutzwertgutachten, Parifizierung , Wohnungseigentumsvertrag

und der Beitrag zur WEG-Novelle:

Die Novelle zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG), was bedeutet sie für Eigentümer und Verwalter?

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Herzlichst, Ihr
Christian Steinhoff

 

Erbschaft und Immobilien

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Erbschaft und Immobilien

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Unter diesem Link können Sie einen weiterführenden Ratgeber anfordern!!

Immobilien erben

Immobilien und Erbschaft

Todesfälle in der Familie sind schwere Situationen und eine massive Belastung
für die Hinterbliebenen. Wenn dann noch hohe Vermögenswerte, wie
Immobilien, im Spiel sind, sollten Entscheidungen gut durchdacht und nur mit
Hilfe professioneller Beratung getroffen werden. Es wäre wohl nicht im Sinne
des Verstorbenen, wenn die Immobilie verschenkt wird. Genauso schade wäre es,
wenn die Erben oder die Erbengemeinschaft mit der Abwicklung überfordert
sind.

Immobilienerbschaft und Grundbuch

Als erstes ist ein Blick ins Grundbuch ratsam. In der Regel kann Ihnen dazu Ihr
Notar detaillierte Auskünfte geben. Kann und will einer der Erben das Objekt
zum Eigennutz haben, dann ist die Sache klar und einfach geregelt: das Objekt
wird geschätzt und die anderen Erben ausgezahlt. Derzeit sind in Österreich in
diesem Fall keine Steuern vorgesehen.                                                                                                                                                                                                                                                                                          Die Schätzung sollte ein Sachverständiger übernehmen, weil es unter den Erben zu Streitigkeiten oder
Meinungsverschiedenheiten kommen kann. Die Kosten einer Schätzung belaufen
sich im Schnitt bei ca. € 2.000,- und sind im Falle des Falles jeden Cent wert.

Informationen über das Grundbuch habe ich hier für Sie zusammengefasst.

Das Grundbuch, was steht dort?

Erbe verkaufen oder vermieten

Ob man eine geerbte Immobilie verkaufen oder lieber behalten und vermieten
soll ist nicht nur eine emotionale Frage. Die Antwort hängt auch davon ab, was
die Erben künftig mit dem Objekt vorhaben. Ist eine Wohnung oder ein Haus
vielleicht in einigen Jahren für ein Familienmitglied interessant, dann bietet sich
eine befristete Vermietung an. Hier ist einiges zu beachten. Unseren Blogeintrag
zum Mietrechtsgesetz finden Sie hier.

Das Mietrechtsgesetz (MRG) und seine Anwendungsbereiche

Bitte nehmen Sie sich die Zeit auch den Blogartikel zum Energieausweis und Elektrobefund

Energieausweis und Elektrobefund

zu lesen. Diese können bei der Entscheidungsfindung helfen.

Mietzinsbildung, Altlasten, Sanierung

Auch die Mietzinsbildung ist oft nicht ganz klar und logisch. Wichtig ist eine
Überprüfung beim Ministerium, inwieweit alte Darlehen Auswirkungen auf die
Mietzinsbildung haben. Solche Aufgaben übernehmen auch wir gerne für Sie. Oft
ist überdies eine Sanierung des Objekts notwendig. Welche Schritte in diesem
Falle zu gehen sind, kann Ihnen ein Immobilienmakler erklären. Wir
Steinhoff Immobilien koordinieren z. B. auch die Maßnahmen mit Handwerkern, kümmern und um den
Energieausweis, den Mietvertrag und dann die Übergabe samt Ummeldungen.

Erbschaft verkaufen

Sollte die Entscheidung zum Verkauf gefällt werden ist ebenfalls eine objektive
Bewertung wichtig. Gerade bei Verlassenschaften sind viele Emotionen im Spiel,
die bei der Preisbestimmung zu falschen Schlüssen führen können. Ein Profi hilft
dabei, einen marktkonformen Verkaufspreis zu finden. Meist muss eine geerbte
Immobilie auch geräumt werden. Hier finden sich viele Erinnerungen, die den
Erben diese schmerzvolle Maßnahme erschweren. Für ein zügiges Erledigen
empfehlen wir sich aufzuteilen, was Ihnen wichtig und wert ist. Den Rest können
wir für Sie Räumen lassen.

Natürlich sind dann noch einige rechtliche Dinge zu klären, wie etwa die
Immobilienertragssteuer. Dazu finden Sie diesen Beitrag

Immobilienertragssteuer, was ist das?

Wir beraten Sie zu diesen Themen sehr gerne.

Wir haben auch einen ausführlichen Ratgeber zum Download für Sie:

steinhoff-immobilien.immowissen.org/immobilie-geerbt

Haben Sie weitere Fragen zum Erben einer Immobilie? Zögern Sie nicht, sondern
melden Sie sich ganz einfach bei mir unter +43 664 3848120 oder
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Als Immobilienmakler in den Bereichen Liesing und Mödling kenne ich diese
Bezirke wie meine Westentasche. Sollten Sie dort Immobilien besitzen kann ich
Ihnen bei der Wertermittlung und beim Verkauf besonders hilfreich sein.
Herzlichst, Ihr
Christian Steinhoff

Das Mietrechtsgesetz (MRG) und seine Anwendungsbereiche

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Welcher Anwendungsbereich gilt für mich?
Um zu wissen, welche Regelungen für Sie als Vermieter gelten, müssen wir zuerst klarstellen, welche Wohnungen unter das Mietrechtsgesetz fallen und welcher Anwendungsbereich gilt. Dann können Sie sich die Frage stellen, ob sich die Vermietung unter Einhaltung der gesetzlichen Rahmenbedingungen überhaupt lohnt.

Mietrechtsgesetz Aufgabe
Das Mietrechtsgesetz regelt im Wesentlichen das Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern. Deshalb kommt fast jeder in Österreich lebende Mensch im Laufe seines Lebens damit in Berührung. Es soll die Mieter schützen und nachteilige, ihm widersprechende, Regelungen in Mietverträgen unwirksam machen. Es stellt jedoch auch die Pflichten der Mieter dar und auf welche Rechte Vermieter bestehen können.

Mietrechtsgesetz Geltungsbereiche
Prinzipiell gilt das Mietrechtsgesetz für alle Mietobjekte (privat oder gewerblich), die in Immobilien mit mehr als zwei zu vermietenden Einheiten untergebracht sind. Für Einfamilien- und  Doppelhäuser gilt es nicht, hier gibt es aber Ausnahmen (die sogenannte Nichtanwendung, s. u.).

Mietrechtsgesetz Anwendung
Die Anwendbarkeit ist in drei Gruppen geteilt. Wir unterscheiden zwischen:
1. Vollanwendung
2. Teilanwendung
3. und Nichtanwendung

Mietrechtsgesetz Vollanwendungsbereich
Dieser gilt bei:
• Wohnungen in Liegenschaften, die vor dem 30. Juni 1953 baubewilligt und ohne Förderungen durch die öffentliche Hand errichtet wurden.

• Eigentumswohnungen, die vor dem 8. Mai 1945 baubewilligt wurden.

• Wohnungen in geförderten Mietwohnungshäusern mit mehr als zwei Mietgegenständen. Das gilt auch für geförderte Sanierungen.

Wir wären nicht in Österreich, gäbe es hier nicht schon die ersten Ausnahmen:

• Wenn das Förderdarlehen nach einem Rückzahlungsbegünstigungsgesetz (1971 oder 1987) vorzeitig zurückgezahlt wurde. In diesem Fall entfällt die im Mietrechtsgesetz geregelte Mietzinsbindung und der Vermieter kann einen angemessenen oder, unter Umständen sogar, freien Hauptmietzins verlangen. Ob es begünstigte Rückzahlungen gab, erfahren Mieter beim Wirtschaftsministerium.

• Dasselbe gilt auch für im 2. Weltkrieg zerstörte Gebäude, die entweder mit der alten Baubewilligung komplett neu errichtet, oder teilweise wiederaufgebaut wurden. Sofern das gefördert wurde und die Förderung „begünstigt“ zurückgezahlt wurde.

Eine Hilfe kann hier ein Blick ins Grundbuch sein, sicherer ist aber eine Abfrage bei der entsprechenden Behörde, wir machen das gerne für Sie

Das Grundbuch, was steht dort?

• Auch Wohnungen in Gebäuden mit Denkmalschutz fallen in diese Kategorie des „angemessenen“ Mietzins.

• Bei Wohnungen über 130m² gilt der Richtwert auch nicht, außer die Wohnung ist längere Zeit leer gestanden.

Im Vollanwendungsbereich genießen Mieter erweiterten Kündigungsschutz und bei der Mietzinsbildung kommt der Richtwert zu Tragen. Dieser ist in jedem Bundesland unterschiedlich (z. B. in Wien aktuell 5,45/m² Nettomiete, aber auch hier gibt es Zu- und Abschläge je nach Beschaffenheit der Wohnung, Lage etc.). Zu beachten ist auch, dass es im Falle einer Befristung nochmal 25% Abzug gibt. Je nach Vertrag kommen verschiedene Fristen zum Einsatz, in denen Mieter die Miete überprüfen lassen und einklagen dürfen.

Mietrechtsgesetz Teilanwendungsbereich
Hier ist das Mietrechtsgesetz eingeschränkt anwendbar. Im Prinzip ist der Hauptunterschied die frei verhandelbare Mietzinsbildung, womit auch eine Befristung keinen Unterschied macht.

Der Nichtanwendungsbereich gilt:

• Wenn durch einen Dachgeschossausbau eine dritte Wohnung dazugekommen ist, zählt diese nicht zu den mehr als zwei Einheiten.
• Bei von Arbeitgebern gestellten Dienst- oder Werkswohnungen.
• Zweitwohnungen
• Bei Mietverhältnissen, die auf ein halbes Jahr oder kürzer befristet sind.
• Bei Ferienwohnungen
• Bei Wohnungen, die von einer karitativen oder humanitären Organisation vermietet werden.
• Bei Heimen, beispielsweise für Senioren, Schüler oder Studenten.

Mietrechtsgesetz Nichtanwendung
Sind in Immobilien weniger als drei zu vermietende Einheiten untergebracht so gilt die Nichtanwendung des Mietrechtsgesetzes. Also für Einfamilien- und Doppelhäuser.

Ich hoffe, Sie können Ihre Immobilie nun der entsprechenden Anwendbarkeit zuordnen. Wie Sie gelesen haben, hält das österreichische Mietrechtsgesetz unzählige Ausnahmen und zahlreiche Sonderregelungen für uns parat. Einzelne Vorschriften und deren Umsetzung werden wir hier künftig noch genauer erläutern.

Vielleicht auch interessant für Sie:

Mietersuche, nicht immer ganz einfach

 

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Christian Steinhoff

Energieausweis und Elektrobefund

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2008 wurde es beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie in Österreich zur Pflicht einen Energieausweis vorzuweisen. Um den Energieausweis zu erstellen berechnet ein Ziviltechniker den ungefähren Heizwärmebedarf eines Gebäudes. So kann er dem zukünftigen Nutzer einen kleinen Überblick geben, wie es um die Isolierung des Gebäudes bestellt ist. Dies wiederum kann auf die Heizkosten schließen lassen.

Unser Blog zum Thema Immobilienverkauf:

Immobilienverkauf, worauf muss ich achten?

Energieausweis erstellen
In den meisten Fällen findet heutzutage keine Begehung durch den Sachverständigen statt. Daher ist der Energieausweis wirklich nur als Anhaltspunkt zu sehen. Viel aussagekräftiger wäre es, sich die Energierechnung des Vormieters anzusehen, sofern diese verfügbar ist. Sollte dieser nicht in einer Sauna gelebt haben, sind die Kosten wohl auch auf Sie übertragbar.

Energieausweis Erklärung
Im Energieausweis werden mehrere Parameter bestimmt, der bekannteste ist der Heizwärmebedarf, der HWB. Dieser beschreibt die Wärmemenge, die man einem Raum zuführen muss, um eine gewünschte Solltemperatur zu erreichen. Die Einheit dafür wird in kWh/m²a angegeben, also in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr.

Energieklassen
In Energieausweisen findet man auch sogenannte Energieklassen, wie man sie vielleicht schon bei Elektrogeräten gesehen hat. Die Energieklassen reichen von A (also hervorragend und fast nicht erreichbar) bis F (meist komplett unsanierte Altbauten mit alten Fenstern). Alles von B bis D kann man getrost als normal bezeichnen.

Energieverbrauch berechnen
Sie können den ungefähren Energieverbrauch auch selbst berechnen. Multiplizieren Sie dafür die Wohnnutzfläche mit 1,25, um die Bruttogrundfläche (Wohnfläche inkl. Innen- und Außenmauern) zu erhalten. Diese Zahl wiederum wird mit dem angegebenen HWB-Wert multipliziert und ergibt so den Heizwärmebedarf in kWh/a, also Kilowattstunden pro Jahr.

Sollten Sie Ihre Immobilie vermieten, dann brauchen Sie in Österreich auch einen Elektrobefund!

Seit 2010 muss bei jeder Neuvermietung und bei Mietwohnungen prinzipiell alle 5 Jahre eine Überprüfung der elektrischen Anlage durchgeführt werden, ein verpflichtender Elektrobefund. Dieser soll einerseits Stromausfälle verhindern und natürlich auch das Risiko eines Stromunfalls senken. Nicht selten wurde eine Steckdose selber verlegt und nicht geerdet, oder eine Leitung mit beschädigter Isolierung eingesetzt.

Elektrobefund einholen
Ein konzessionierter Elektrikerbetrieb überprüft im Zuge des Elektrobefunds die Funktion und Wirksamkeit der Sicherungen, die Leitungen und Kabelanlage, sowie die elektrischen Betriebsmittel. Die hier anzuwendende Norm ist die ÖVENORM E 8101.

Unser Blog zum Mietrechtsgesetz (MRG)

Das Mietrechtsgesetz (MRG) und seine Anwendungsbereiche

Elektrobefund Kosten
Die Durchführung kostet im Regelfall mehrere hundert Euro und ist oft von der Größe des Objekts abhängig. Auch wenn in Eigentumswohnungen oder Eigentumshäusern gesetzlich keine Prüfung vorgeschrieben ist, sollten Sie alle 5 bis 10 Jahre einen Elektriker kommen lassen, der diesen Routinevorgang vornimmt. So lassen sich unnötige Unfälle vermeiden und Sie befinden sich auf der sicheren Seite.

Worauf Sie beim Vermieten achten sollten

Mietersuche, nicht immer ganz einfach

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