Immobilienertragsteuer 2027: Höhere Steuer auf Altvermögen
Ab 1. Jänner 2027 wird der Verkauf von nicht selbst genutzten Immobilien in Österreich steuerlich teurer. Bei sogenanntem Altvermögen steigt die effektive Immobilienertragsteuer im Regelfall von bisher 4,2 auf 6 Prozent des Verkaufserlöses.
Das Wichtigste in Kürze
- Betroffen ist sogenanntes Altvermögen.
- Dazu zählen grundsätzlich Immobilien, die vor dem 1. April 2002 angeschafft wurden.
- Die neue Berechnung gilt für Grundstücksveräußerungen nach dem 31. Dezember 2026.
- Bei Altvermögen steigt die effektive Immobilienertragsteuer von 4,2 auf 6 Prozent des Verkaufserlöses.
- Steuerbefreiungen und alternative Berechnungsmöglichkeiten sollten vor dem Verkauf individuell geprüft werden.
Was gilt als Altvermögen?
Als Altvermögen gelten grundsätzlich Immobilien und Grundstücke, die vor dem 1. April 2002 angeschafft wurden und daher am 31. März 2012 nicht mehr unter die damals geltende Spekulationsfrist fielen.
Entscheidend ist in der Regel der letzte entgeltliche Erwerb. Wurde eine Immobilie geerbt oder geschenkt, wird für die steuerliche Einordnung grundsätzlich auf die Anschaffung durch die Rechtsvorgängerin oder den Rechtsvorgänger zurückgegriffen.
Ausführlichere Informationen zur bisherigen Regelung finden Sie in meinem Beitrag über die Immobilienertragsteuer:
https://www.steinhoff-immobilien.at/immo-est-was-ist-das/
Wie wird Altvermögen bisher besteuert?
Bei gewöhnlichem Altvermögen werden bis Ende 2026 pauschal 86 Prozent des Verkaufserlöses als Anschaffungskosten angesetzt. Damit gelten 14 Prozent des Erlöses als steuerpflichtiger Gewinn.
14 Prozent × 30 Prozent = 4,2 Prozent des Verkaufserlöses
Bei dieser pauschalen Berechnung wird somit nicht der tatsächlich erzielte Gewinn ermittelt. Die Immobilienertragsteuer beträgt grundsätzlich 4,2 Prozent des gesamten Verkaufserlöses.
Was ändert sich ab 2027?
Ab 2027 werden bei gewöhnlichem Altvermögen nur noch 80 Prozent des Verkaufserlöses als pauschale Anschaffungskosten berücksichtigt. Dadurch gelten 20 Prozent des Verkaufserlöses als steuerpflichtiger Gewinn.
20 Prozent × 30 Prozent = 6 Prozent des Verkaufserlöses
Der besondere Steuersatz von 30 Prozent wird formal nicht erhöht. Durch die geänderte Berechnungsgrundlage steigt die tatsächliche Steuerbelastung dennoch erheblich.
Vergleich der bisherigen und der neuen Berechnung
| Altvermögen ohne Umwidmung | Bis Ende 2026 | Ab 2027 |
| Pauschale Anschaffungskosten | 86 % | 80 % |
| Steuerpflichtiger Anteil | 14 % | 20 % |
| Effektive Immobilienertragsteuer | 4,2 % | 6 % |
Beispiel: Verkauf einer Immobilie um 500.000 Euro
Eine Immobilie wird um 500.000 Euro verkauft und fällt unter die pauschale Besteuerung für Altvermögen.
Veräußerung bis Ende 2026
500.000 Euro × 4,2 Prozent = 21.000 Euro Immobilienertragsteuer
Veräußerung ab 2027
500.000 Euro × 6 Prozent = 30.000 Euro Immobilienertragsteuer
Die steuerliche Mehrbelastung beträgt in diesem vereinfachten Beispiel 9.000 Euro.
Ob ein Verkauf noch im Jahr 2026 möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt jedoch nicht nur von der Steuer ab. Auch der realistische Marktwert, der erzielbare Verkaufspreis, die Vermarktungsdauer und die persönliche Situation müssen berücksichtigt werden.
Sie überlegen, eine Immobilie zu verkaufen?
Was gilt bei umgewidmetem Altvermögen?
Bei Grundstücken, die nach dem 31. Dezember 1987 und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb von Grünland in Bauland umgewidmet wurden, fällt die Steuerbelastung höher aus.
| Fall | Bis Ende 2026 | Ab 2027 |
| Altvermögen ohne relevante Umwidmung | 4,2 % | 6 % |
| Umgewidmetes Altvermögen | 18 % | 21 % |
| Umwidmung nach dem 31. Dezember 2024 einschließlich Zuschlag* | 23,4 % | 27,3 % |
* sofern die gesetzlichen Voraussetzungen für den Umwidmungszuschlag erfüllt sind.
Gerade bei Grundstücken ist daher eine genaue Prüfung des Anschaffungszeitpunkts und der Widmungsgeschichte erforderlich.
Was gilt für Neuvermögen?
Bei Immobilien, die nicht als Altvermögen gelten, wird grundsätzlich der tatsächliche Veräußerungsgewinn ermittelt. Dieser unterliegt in der Regel dem besonderen Steuersatz von 30 Prozent.
Eine allgemeine Inflationsbereinigung der ursprünglichen Anschaffungskosten ist dabei nicht vorgesehen.
War die Immobilie vermietet, können bereits geltend gemachte Abschreibungen die steuerlichen Anschaffungskosten reduzieren. Dadurch kann sich der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn erhöhen.
Die konkrete Berechnung sollte immer durch eine Steuerberaterin, einen Steuerberater oder die mit der Vertragsabwicklung betraute Rechtsanwalts- beziehungsweise Notariatskanzlei erfolgen.
Sollte man eine Immobilie noch 2026 verkaufen?
Ein Verkauf vor Ende 2026 kann bei Altvermögen steuerlich günstiger sein. Daraus folgt aber nicht automatisch, dass ein möglichst schneller Verkauf die beste Entscheidung ist.
Ein zu niedrig angesetzter Verkaufspreis kann einen möglichen Steuervorteil rasch zunichtemachen. Vor einer Entscheidung sollten daher zumindest folgende Punkte geklärt werden:
- realistischer Marktwert der Immobilie
- voraussichtlicher Verkaufserlös
- steuerliche Einstufung als Alt- oder Neuvermögen
- mögliche Hauptwohnsitzbefreiung
- mögliche Herstellerbefreiung
- frühere Vermietung und steuerliche Abschreibungen
- Widmungsgeschichte bei Grundstücken
- benötigte Zeit für eine professionelle Vermarktung
- der für die neue Regelung maßgebliche Veräußerungszeitpunkt
Eine frühzeitige Vorbereitung ist besonders wichtig, wenn der Verkauf noch nach der bis Ende 2026 geltenden Regelung abgewickelt werden soll.
Welche Steuerbefreiungen kann es geben?
Die Immobilienertragsteuer kann insbesondere bei Vorliegen der Hauptwohnsitzbefreiung entfallen.
Auch für selbst hergestellte Gebäude besteht unter bestimmten Voraussetzungen eine Befreiung. Diese betrifft allerdings grundsätzlich nur das Gebäude und nicht automatisch den dazugehörigen Grund und Boden.
Ob eine Steuerbefreiung tatsächlich anwendbar ist, muss anhand der konkreten Besitz-, Nutzungs- und Vermietungsgeschichte geprüft werden.
Häufige Fragen zur Immobilienertragsteuer 2027
Werden ab 2027 sechs Prozent des Gewinns besteuert?
Nein. Bei der pauschalen Berechnung für gewöhnliches Altvermögen entsprechen die sechs Prozent der effektiven Steuer auf den gesamten Verkaufserlös.
Steigt der eigentliche Steuersatz der Immobilienertragsteuer?
Nein. Der besondere Steuersatz bleibt bei 30 Prozent. Die höhere Belastung entsteht durch die Reduktion der pauschal angesetzten Anschaffungskosten.
Betrifft die Änderung auch geerbte Immobilien?
Das kann der Fall sein. Bei einer Erbschaft wird grundsätzlich die steuerliche Anschaffungsgeschichte der verstorbenen Person fortgeführt. Entscheidend ist daher nicht nur der Zeitpunkt der Erbschaft.
Gilt die Erhöhung bereits im Jahr 2026?
Nein. Die neue Berechnung ist auf Grundstücksveräußerungen nach dem 31. Dezember 2026 anzuwenden.
Sollte eine Immobilie deshalb noch 2026 verkauft werden?
Nicht zwingend. Die Steuer ist nur ein Teil der wirtschaftlichen Entscheidung. Marktwert, erzielbarer Verkaufspreis, Verkaufsdauer und persönliche Ziele sollten gemeinsam betrachtet werden.
Kann statt der pauschalen Berechnung der tatsächliche Gewinn angesetzt werden?
Bei Altvermögen kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Berechnung anhand der tatsächlichen Anschaffungskosten sinnvoll oder möglich sein. Ob diese Variante günstiger ist, sollte anhand der vorhandenen Unterlagen steuerlich geprüft werden.
Verkauf geplant? Zuerst den Immobilienwert klären
Wenn Sie eine ältere Immobilie in Liesing, Rodaun, Mödling oder im Wiener Süden verkaufen möchten, sollten Sie rechtzeitig klären, welchen Marktwert die Immobilie hat und welche Verkaufsstrategie sinnvoll ist.
Ich besichtige Ihre Immobilie persönlich und erstelle eine fundierte, kostenlose Einschätzung auf Basis aktueller Vergleichswerte und meiner regionalen Marktkenntnis.
Telefon: +43 664 384 81 20
E-Mail: office@steinhoff-immobilien.at
Herzlichst, Ihr
Christian Steinhoff
Stand: 14. September 2026. Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Übersicht und ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung.
