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Worüber kann in einer Eigentümerversammlung abgestimmt werden?

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Worüber kann in einer Eigentümerversammlung abgestimmt werden?

 

Als Eigentümer einer Wohnung hat man auch Miteigentum an den Gemeinschaftsflächen einer Wohnhausanlage, und man sollte seine Interessen an diesen Teilen auch wahren. Bei den jährlichen Sitzungen der Hausgemeinschaft wird über Sanierungen, Änderungen, Umbauten,… abgestimmt, siehe meinen Blog über die neue WEG Novelle 2022.

Die Novelle zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG), was bedeutet sie für Eigentümer und Verwalter?

 

Leider kommen oft nur sehr wenige Miteigentümer, wodurch sinnvolle Sanierungen mitunter auf die lange Bank geschoben werden. Aber der Reihe nach, worüber wird bei einer Eigentümerversammlung eigentlich abgestimmt?

Beschlüsse können zu Maßnahmen der ordentlichen und außerordentlichen Verwaltung getroffen werden.

Zur ordentlichen Verwaltung zählen:

• Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft;
• Bauliche Veränderungen an allgemeinen Teilen, die nicht über den Zweck der Erhaltung hinausgehen;
• Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Eigentumsobjekt;
• Bildung einer angemessenen Rücklage;
• Darlehen aufnehmen, um Maßnahmen zur Erhaltung zu finanzieren, die nicht regelmäßig anfallen;
• Die Liegenschaft versichern;
• Den Verwalter bestellen und kündigen;
• Eigentümervertreter bestellen und abberufen;
• Hausordnung erlassen und ändern;
• Das Vermieten und Kündigen allgemeiner Teile an Personen, die keine Wohnungseigentümer sind;
• Energieausweis erstellen und aufbewahren.

 

Als außerordentlichen Verwaltung, die mit einer Mehrheit beschlossen werden kann, gilt:

• Nützliche Verbesserungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft
• Sonstige über die Erhaltung hinausgehende Veränderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft, sofern diese über die ordentliche Verwaltung hinausgehen.

 

Sprich alles, was die Liegenschaft betrifft. Oft höre ich auch, dass die Eigentümer mit der Verwaltung unzufrieden sind, hier lohnt sich der Vergleich und das – unverbindliche – Gespräch mit anderen Verwaltern. Ich habe Verwaltungen mit denen ich seit Jahren vertrauensvoll und gut Zusammenarbeite, ich empfehle diese gerne weiter.

 

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Wann gilt welcher Mietzins?

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Wann gilt welcher Mietzins?

Die sogenannte Mietzinsbildung in Österreich ist eine recht komplizierte Sache.

Man muss einige Dinge unterscheiden und bedenken, vielen Vermietern ist das nicht bewusst.

Die erste Frage ist, befindet sich mein Objekt im MRG (vgl. https://www.steinhoff-immobilien.at/das-mietrechtsgesetz-mrg-und-seine-anwendungsbereiche/ )

Das ist noch relativ einfach, befindet es sich in einem Objekt mit weniger als 3 zu vermietenden Einheiten, befindet es sich nicht im MRG und unterliegt damit nur den Bestimmungen des ABGB und der Mietzins ist frei verhandelbar.

Bei anderen Objekten wird es etwa komplizierter.

Ist ein Haus nach 1945 errichtet und war nicht gefördert, dann ist es normalen im „freien Mietzins“. Achtung, nur weil eine Förderung nicht mehr im Grundbuch steht bzw. getilgt wurde, gedeutet das nicht automatisch den „Freien“.

Wurde ein Gebäude nach dem 30.06.1953 errichtet und gefördert, dann unterliegt es dem Vollanwendungsbereich und damit dem Richtwert (außer es handelt sich um Wohnungseigentum). Selbst bei Wohnungseigentum gibt es aber nicht sicher. Grob kann man sagen, „einmal gefördert, immer gefördert“.  Aber wir sind in Österreich, natürlich gibt es Ausnahmen. Zum Beispiel die 2 Rückzahlungsbegünstigungsgesetze, wenn danach zurückgezahlt wurde, kann sogar ein Haus mit Genehmigung von vor 1945 im Freien Sein, ein sogenannter „Kriegswiederaufbau“, der gefördert war und begünstigt zurückgezahlt wurde. Hier kann es auch darauf ankommen, ob die Zerstörung zB durch eine Bombe diese Wohnung betroffen hat oder nicht. Da gibt es Unterschiede bei Nachbarwohnungen. Auch kann es natürlich sein, dass im Zuge des Wiederaufbaus neue Wohnungen dazu gebaut wurden, die sind dann meist im „Angemessenem“ Mietzins. Auskunft darüber wie und wann gefördert wurde, gibt das Wirtschaftsministerium. Dort erfährt man auch, ob es eine „begünstigte Rückzahlung“ nach einem der Rückzahlungsbegünstigungsgesetze gab. Die richtigen Schlüsse daraus muss man aber selber ziehen.

Alles nicht so einfach, den wenn wiederrum eine Wohnung nach der Wiener Wohnaktion gefördert war, ist alles geschriebene egal und wir sind im freien Mietzins….

 

Passend mein Blogbeitrag zum MRG

 

Das Mietrechtsgesetz (MRG) und seine Anwendungsbereiche

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Wohnungseigentum im Verkauf, worauf achten?

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Wohnungseigentum im Verkauf, worauf achten?

Zuerst benötigt man einige Unterlagen, wie den aktuellen Grundbuchauszug (bekommen Sie bei Gericht oder auch Online), die Baugenehmigung, den Flächenwidmungsplan, die Fertigstellungsanzeige, den Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten, Bk-Abrechnung- und Vorschau sowie die Protokolle der letzten Sitzung der Hausgemeinschaft.

Einige dieser Dinge bekommen Sie über die Verwaltung, andere bei der zuständigen Behörde zB in Wien bei der MA37. Dafür benötigen Sie einen Grundbuchauszug, der nicht älter als 3 Monate ist, und, so Sie nicht Eigentümer sind, eine Vollmacht.

Auch ist es Ratsam bei den zuständigen Stellen nachzufragen, ob es eine Wohnbauförderung gab und wenn ja, ob vom Land oder Bund nach welchen gesetzlichen Grundlagen diese damals erfolgt ist. Es ist auch zu klären, ob diese „begünstigt“ oder normal zurückgezahlt wurde, das hat massive Auswirkungen auf eine Vermietbarkeit und muss dem Käufer zur Kenntnis gebracht werden.Nur weil davon im Grundbuch nichts mehr steht, bedeutet das leider keine Sicherheit.

Sollte Sie noch nicht getilgt sein, wird es ein Veräußerungsverbot des Darlehenesgeber (Bund oder Land) geben, mit dieser Stelle ist jedenfalls auch Kontakt aufzunehmen.

Zu guter letzt muss ein Energieausweis erstellt werden, bei Wohungseigentum ist die Chance hoch, dass die Verwaltung einen hat.

Viele Begriffe, die Sie aber in anderen Blogbeiträgen von mir erklärt bekommen.

Die Unterlagen müssen dann überprüft werden, im Grundbuch finden sich oft unerwartete Überraschungen, auch können in den Protokollen der Verwaltung oder in den Bebauungsbestimmungen Fragen auftauchen, die man klären sollte, bevor ein Interessent fragt und dann vielleicht verunsichert abwinkt. Besser zuerst ordentlich recherchieren und dann stressfrei verkaufen.

Dann muss man natürlich den Wert ermitteln, hier ist es wenig ratsam auf den Plattformen nachzulesen, die Preise dort sind oft Wünsche und unrealisierbar. ich habe ein Programm in dem ich sehe, wie lange ein Objekt von wie vielen Anbietern am Markt ist, das ist teilweise schon sehr verwunderlich.

Sinnvoller ist es im Grundbuch die Preise der letzten Monate zu recherchiere, ohne entsprechende Programme etwas mühsam, aber machbar. Ich habe ein Programm, das zeigt mir bei Adresse xy alle Verkäufe in einem von uns zu bestimmenden Zeitpunkt. So kann man sich ein Bild machen, bei mir oder anderen Immo-Profis kommt die Erfahrung noch hinzu.

Passend zum Thema mein Blogbeitrag zum Thema Kaufvertrag

https://www.steinhoff-immobilien.at/der-kaufvertrag-wie-laeuft-das-ab-welche-schritte-sind-zu-setzen/

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Sollte man jetzt eine Immobilie kaufen ?

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Sollte man jetzt eine Immobilie kaufen?

Der Immobilienmarkt hat sich in den letzten beiden Jahren gewandelt.
Das geänderte Umfeld lässt Häuser und Wohnungen länger am Markt, während auch mehr Objekte auf den Markt kommen.
Ist deshalb jetzt der richtige Zeitpunkt zu kaufen?

Die Situation:

Gestiegene Zinsen, strengere Kreditvergaberegeln und die noch immer hohen Preise haben den Traum vieler Menschen von der eigenen Immobilie schwieriger gemacht.
Jedoch dieses Umfeld bietet auch Chancen für die Käufer.

Die große Euphorie bei Verkäufern ist sicherlich momentan vorbei. Kaufinteressenten haben wieder mehr Zeit das Traumobjekt genau zu prüfen, in den vergangenen Jahren war dafür schlicht oft keine Zeit.

Die Konsequenz:

Weil die Nachfrage zurückgegangen ist, kommen viele Objekte jetzt zu anderen Preisen auf den Markt, bzw. werden mit der Zeit im Preis reduziert. Deshalb ist verhandeln leichter geworden.

Auch die Rahmenbedingungen werden wieder freundlicher. Die Zinsen werden langsam wieder sinken, das ist in Fixzinskrediten auch bereits eingepreist.
Auch die strengen Kreditvergaberichtlinien werden früher oder später gelockert. Da dann jedoch die Nachfrage anspringen wird, spricht auch das für den Kauf jetzt.

Die Zukunft:

Es wird aktuell auch weniger gebaut, diese Objekte fehlen in 1-2 Jahren am Markt, Wien wächst ja weiterhin, also werden die Preise wieder anziehen. Das gilt auch für die Mieten und spricht damit auch für den Kauf einer Vorsorgewohnung. Günstiger wird es kaum noch.

Ich denke also, dass jetzt der richtige Moment ist eine Immobilie zu erwerben. Und das zu einem fairen Preis.

Im Nationalrat wurden am 20. März erste konkrete Maßnahmen zur Belebung der Baukonjunktur beschlossen.
Unter anderem die temporäre Streichung der Eintragungsgebühr in das Grundbuch, siehe mein Blogbeitrag:

https://www.steinhoff-immobilien.at/keine-eintragungsgebuehr-mehr-im-grundbuch-die-details/

Passend zum Thema mein Blogbeitrag zum Thema Kaufvertrag

https://www.steinhoff-immobilien.at/der-kaufvertrag-wie-laeuft-das-ab-welche-schritte-sind-zu-setzen/

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Keine Eintragungsgebühr mehr im Grundbuch, die Details

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Eintragungsgebühr

Keine Eintragungsgebühr mehr im Grundbuch, die Details

Im Nationalrat wurden heute 20.3. erste konkrete Maßnahmen zur Belebung der Baukonjunktur beschlossen.

Dazu zählt unter anderem, dass bis zum 1. Juli 2026 Eintragungen in das Grundbuch für den entgeltlichen Eigentumserwerb an Wohnimmobilien sind von den Eintragungsgebühren nach dem Gerichtsgebührengesetz befreit. Dafür muss an der Immobilie aber ein Hauptwohnsitz begründet werden.
Wichtig: Der Antrag auf die Eintragung kann aus technischen Gründen aber erst nach dem 30. Juni 2024 gestellt werden. Die Gebührenbefreiung gilt aber bereits für alle entgeltlichen Rechtsgeschäfte, die ab dem 1. April 2024 geschlossen werden. Voraussetzung ist, der Antrag trifft vor dem 1. Juli 2026 beim Grundbuchsgericht ein.

Achtung: Die Gebührenbefreiung fällt nachträglich weg, wenn innerhalb von fünf Jahren nach Eintragung das Eigentumsrecht aufgegeben wird oder das dringende Wohnbedürfnis wegfällt. Darüber hinaus wurde heute im Nationalrat auch eine beschleunigte Abschreibungsmöglichkeit für Wohngebäude, die vor dem 1. Jänner 2027 fertiggestellt werden, in den ersten drei Jahren mit dem dreifachen AfA-Satz (= 4,5%) beschlossen, sofern diese dem „Gebäudestandard Bronze“ entsprechen (Voraussetzung für klimaaktiv BRONZE ist die Einhaltung aller klimaaktiv Muss-Kriterien. Die Muss-Kriterien definieren die Mindestanforderungen eines nachhaltigen Gebäudes basierend auf dem klimaaktiv Gebäudestandard. https://www.klimaaktiv.at/bauen-sanieren/gebaeudedeklaration/klimaaktivbronze.html )

Passend zum Thema mein Blogbeitrag zum Thema Kaufvertrag

Der Kaufvertrag, wie läuft das ab, welche Schritte sind zu setzen?

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Bestellerprinzip, was bedeutet das?

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Bestellerprinzip, was bedeutet das?

Das Bestellerprinzip – eigentlich „Erstauftraggeberprinzip“ – hat vor seiner Einführung, an der in Österreich Jahrelang herumgedoktert wurde, in der Branche große Wellen geschlagen. Aber was bedeutet es und wie hat sich seit der Einführung der Markt aus Sicht eines kleinen Maklers verändert?

Das Gesetz besagt, dass die Maklergebühren ausschließlich und vollständig vom ersten Auftraggeber des Maklers zu bezahlen sind. Wer ist das? In der Regel der Vermieter, der mich beauftragt sein Objekt zu vermieten. Aber es ist natürlich auch möglich, dass eine Wohnungssuchende mich beauftragt, etwas zu finden, dann ist sie Provisionspflichtig, aber auch nur, wenn ich beweisen kann, dass ich vor Ihrem Auftrag die Wohnung noch nicht im Programm hatte. Ist mir auch noch nicht passiert.

Viel wurde von Umgehungsversuchen geredet, ich hatte am Anfang genau einen Abgeber, der gefragt hat, ob da nicht was geht. Meine Antwort darauf lautet (und lautete) „Nein, tut es nicht“ und das Thema war gelöst. Erfreulicherweise dürften sich fast alle Marktteilnehmer an die neue Gesetzeslage halten, alles andere wäre fatal, da ganz schlecht für den Ruf der gesamten Branche.

Ich habe seit der Einführung des neuen Gesetzes mehr Objekte bekommen, da viele Kollegen die Vermietung nicht mehr machen wollen. Da nur mehr der Vermieter zahlt, ist das Honorar natürlich gesunken, dadurch, dass ich mehr Objekte habe, konnte ich das aber kompensieren. Den Vermietern ist unsere Arbeit das Geld wert, das bestätigt natürlich auch den eigenen Weg.

Für Wohnungssuchende ist es jetzt unter Umständen schwieriger zu Terminen zu kommen, da Einzeltermine gerade bei günstigen Wohnungen nicht mehr die Regel sind und es findet bereits vor dem Termin eine stärkere Selektion statt. Auch sind Wochenendtermine sicher nicht mehr so leicht zu bekommen wie früher, das klingt hart, aber der Interessent ist nicht mehr mein Kunde, da ich bin kein Doppelmakler mehr bin, der beide Interessen zu vertreten hat. Nicht mehr Vermieter und Mieter sind gemeinsam Kunden, sondern ausschließlich der Vermieter, dessen Interessen ich wahren muss. Meiner Meinung nach wäre es sinnvoller gewesen, die Provision 1:1 zwischen Vermieter und Mieter zu teilen und damit den Doppelmakler zu erhalten und dem Mieter eine rechtliche Verbindlichkeit im Hinblick auf die Wahrung seiner Interessen zu erhalten. Aber das war und ist eine politische Entscheidung.

Bestellerprinzip

Passend zum Thema mein Blogbeitrag zum Mietrechtsgesetz (MRG)

 

Das Mietrechtsgesetz (MRG) und seine Anwendungsbereiche

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Die Zinsen steigen, wohin geht die Reise bei den Immobilienpreisen?

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Wohin geht die Reise bei den Immobilienpreisen?

Aufgrund der Inflation und den steigenden Zinsen in den USA, wird die EZB gezwungen sein, die Zinsen im Euroraum nochmals anzuheben. Gut für Sparer, schlecht für Kreditnehmer. Wer seinen Kredit nicht fixverzinst hat, wird tiefer in die Tasche greifen müssen. Das wird nicht nur auf die direkt Betroffenen Auswirkungen haben, sondern auch auf den Markt an sich.

Die niedrigen Zinsen, man sprach schon von „geschenktem Geld“, haben die Immobilienpreise in Österreich explodieren lassen. Damit dürfte erstmal Schluss sein. Steigenden Zinsen in Kombination mit den neuen Vergaberichtlinien für Kredite machen es schwerer Kredite zu bekommen, und wenn man einen hat, natürlich schwerer diesen zu bedienen. Dazu kommen die Altkredite mit variabler Verzinsung; hier ist zu befürchten, dass viele Häuslbauer und Wohnungskäufer in Kombination mit der hohen Inflation Probleme bekommen werden ihre Raten zu tilgen – ein Teufelskreis. Zum Vergleich: 2021 hat man Kredite um 0,25 % bekommen, heute sind es deutlich über 2 % – Tendenz steigend.

Experten rechnen bei variablen Zinsen mit ca. 3,5 % Mitte 2023, das wird ein Problem.

Waren bei 450.000.- bei einem Prozent € 375.- Zinsen im Monat fällig, wären es bei 3,5% € 1.312.-.

Das könnte zu sinkenden Immobilienpreisen führen, da auf einmal mehr Immobilien auf den Markt gebracht werden (müssen) und gleichzeitig weniger Käufer da sind. Dass die Nachfrage zurückgeht, merke ich stark seit Anfang September; ob es sich hier um einen Seitwärts- oder bereits eine Abwärtsbewegung handelt, ist momentan noch schwer zu sagen.

Die Verkäufe sind in den ersten beiden Quartalen deutlich zurückgegangen, dieser Trend hat sich seit August verstärkt. Von Jänner bis Ende Oktober 2022 gab es nur noch etwas mehr als 121.000 Transaktionen im Eigentumsbereich, in den Monaten Jänner bis Oktober 2021 ca. 135.000. Der stärkste Einbruch hat im 3. Quartal stattgefunden (Quelle: Immounited). Auch die Preise steigen so gut wie nicht mehr.

Immerhin gibt es immer noch Menschen mit ausreichend Liquidität und Immobilien sind die einzig wertstabile Investition mit Rendite – Gold ist sicher schön anzusehen, wirft aber monatlich nichts ab. Außerdem sind natürlich steigenden Zinsen schlecht für den Goldkurs.

Anderseits ist nicht jede Immobilie als Anlage geeignet, weshalb gerade Wohnimmobilien mit Förderungen (oder überhaupt Altbauten – Vergleich: Blogbeitrag Vermietung), die auf den Markt kommen, die Preise drücken können.

Das Mietrechtsgesetz (MRG) und seine Anwendungsbereiche

Wohin geht die Reise bei den Immobilienpreisen?

Ich habe keine Glaskugel, der große Boom ist aber vorerst gestoppt, da bin ich mir sicher.

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Im Grundbuch ist ein uraltes Pfandrecht, was tun?

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Im Grundbuch ist ein uraltes Pfandrecht, was tun?

Über die Google Fragefunktion wurde ich gefragt, wie man vorgeht wenn im Grundbuch ein altes Pfandrecht zu Gunsten einer bereits verstorbenen Person ist, über die man nichts in Erfahrung bringen kann.

Ich bin bei einem ähnlichen Fall so vorgegangen.

Über das BG Mödling – die Liegenschaft ist in Breitenfurt – , habe ich die entsprechenden Verträge gesucht, eine Pfandurkunde gab es zwar nicht – aber einen Kaufvertrag, Übergabeverträge und Ähnliches. Auch eine Spur zu einem Sohn in Deutschland, leider waren das alles Sackgassen.

Ein sehr freundlicher Rechtspfleger des BG Mödling hat herausgefunden, wo die Dame verstorben ist. Fünfhaus, ich bin zu diesem BG gefahren. Dort wurde mir dann auch geholfen und nach einigen Tagen wusste ich, dass die Verlassenschaft ohne Erben und mit Schulden geendet hat. Damit habe ich mir das Erben suchen erspart, und das Gericht hat einen Gerichtskommissär (einen Notar) beauftragt die Verlassenschaft quasi nochmal abzuwickeln und so habe ich dann die Lastenfreistellung bekommen…. war ein bisserl mühsam und es gibt da wohl auch kein Patentrezept.

Wenn es potentielle Erben gibt, muss man die suchen. Das kann schwierig werden.

Im Grundbuch ist ein uraltes Pfandrecht was tun?

Der Link zu meinem Blog über das Grundbuch kann vielleicht helfen.

Das Grundbuch, was steht dort?

War nicht ganz einfach, mit ein wenig Detektivarbeit aber zu lösen!

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